Die L?wen-Adler-Kaserne in Elstal

Motivation

Seit 2014 betreibt Robert Dahl mit seinem Unternehmen einen seiner Freizeitparks nach dem Konzept der "Karls Erlebnis-D?rfer" im Ortsteil Elstal der Gemeinde Wustermark. Die Fl?che, auf der der Freizeitpark entstanden ist, betr?gt etwa 9,29 Hektar und ist ehemals milit?risch genutzt worden. Das Konzept der "Karls Erlebnis-D?rfer" besteht aus einer Kopplung von Handel, Freizeit und Unterhaltung, Gastronomie sowie Beherbergung zu einem Gesamterlebnis. Die Verbindung dieser Elemente ergeben einen Synergieeffekt, die eine erfolgreiche Entwicklung f¨¹r den Gesamtbetrieb darstellt. W?hrend sich die ersten Standorte rund um den Stammsitz des Betriebs in R?vershagen konzentrierten, ist der Standort Elstal, besonders mit Fokus auf das riesige Einzugsgebiet Berlins, entstanden. Und das zeigte schon schnell seine Wirkung, so dass bereits 2017 mehr als eine Million Besucher gez?hlt werden konnten.

Das Karls Erlebnis-Dorf in Elstal kann der stetig steigenden Nachfrage in seiner jetzigen Form nicht mehr gerecht werden. Vor diesem Hintergrund plant Karls am Standort Elstal die Erweiterung des Erlebnis-Dorfes sowie die Errichtung eines Ferienresorts auf der ?stlich gelegenen und langj?hrig brachliegenden Konversionsfl?chen der ehemaligen L?wen-Adler-Kaserne sowie den westlich und ?stlich angrenzenden st?dtebaulichen Brachfl?chen. Die Fl?chengr??e des Vorhabens einschlie?lich der Bestandsfl?chen betr?gt insgesamt etwa 79,21 Hektar. Grunds?tzlich sollen nur wenige Geb?ude erhalten bleiben. Eines dieser Geb?ude ist das Hauptgeb?ude der L?wen-Adler-Kaserne, das vermutlich damals als Offiziers-Casino genutzt wurde. Dieses Geb?ude bildet den Schwerpunkt der vorliegenden Masterarbeit.

Aufgabenstellung

Nach einem kurzen Abriss zur Historie ist eine Objektbeschreibung und eine Bestandserfassung durchzuf¨¹hren. Die Dokumentation des Ist-Zustands des Geb?udes und der Schadensaufnahme bilden die Grundlage f¨¹r eine Analyse in Bezug auf m?gliche Nutzungskonzepte und erforderliche Sanierungsma?nahmen. Bei der Entwicklung von Entwurfskonzepten sind Empfehlungen zu Abriss-, Neubau-, Reparatur-, Verst?rkungs- oder Ert¨¹chtigungsma?nehmen zu treffen. Abschlie?end sind brandschutztechnische Ma?nahmen auch hinsichtlich eines m?glichen Denkmalstatus' und eine ¨¹berschl?gige Ermittlung der Baukosten auf Grundlage der DIN 276 zu formulieren.

Ergebnisse

Um den aktuellen Zustand und die verwendeten Konstruktionsmaterialien darzustellen, wurde eine Bauaufnahme durchgef¨¹hrt. Sie dient als Grundlage f¨¹r die Ma?nahmen zur Erhaltung und als Ausgangspunkt zur Planung von Ver?nderungen. Mit der Bauaufnahme wird ebenfalls der gegenw?rtige Zustand eines Geb?udes definiert, der durch die Erstellung eines exemplarischen Raumbuchs ausgearbeitet wurde. Die Bauaufnahme umfasst die grafische Darstellung als Bestandspl?ne und die textliche Beschreibung der vorhandenen Konstruktionen und Sch?den.

Das Geb?ude hat durch die Nutzung sowie den langen Leerstand in den letzten Jahren erheblichen Schaden genommen. Im Geb?ude ist eine Vielfalt von verschiedenen Schadensbildern zu finden. Die Sch?den wurden in einzelne Kategorien unterteilt. Es wurden neun verschiedene Schadenskategorien festgelegt. Sie teilen sich auf in Risse, Korrosionssch?den, Pilze, Feuchtesch?den, Abdichtungsstoffe, biologischer Befall, Salzausbl¨¹hungen, Insektenbefall und sonstige Sch?den. Zur ?bersicht der vorhandenen Sch?den wurde ein exemplarisches Schadensglossar erstellt. Mit einer umfassenden Schadenskartierung in den Bestandspl?nen wurde die Bestandsaufnahme vervollst?ndigt.

Im Rahmen der Archivrecherche wurde festgestellt, dass keines der Geb?ude der L?wen-Adler-Kaserne einen Denkmalstatus besitzt. Eine Pr¨¹fung der Denkmalschutzbeh?rde ¨¹ber eine m?gliche nachtr?gliche Eintragung des ehemaligen "Offiziers-Casinos" steht noch aus. Auch wenn eine nachtr?gliche Eintragung durchaus denkbar ist, wurde in der weiteren Planung und Konzeptentwicklung auf denkmalschutzrechtliche Randbedingungen keine R¨¹cksicht genommen. Dennoch wurde versucht, bauhistorische Elemente zu erhalten und einen gro?en Eingriff in den Baubestand zu vermeiden.

Der aktuelle Wunsch des Bauherrn sieht eine Nachnutzung des Geb?udes zu einer Hotelanalage vor. Hinsichtlich der landesplanerischen Beurteilung, der Auswirkungsanalysen und der Machbarkeitsstudie ist eine Hotelnutzung der Anlage durchaus sinnvoll. Das Gesamtkonzept beschreibt die Entwicklung der Anlage der L?wen-Adler-Kasernen zu einem Ferienresort. Die Eingliederung eines Themenhotels unterstreicht damit die geplante Nutzung der Gesamtanlage. Die Nachnutzung des "Offiziers-Casinos" zu einem familiengerechten Hotel spricht eine neue Zielgruppe an, wodurch keine Konkurrenzerscheinungen zu vorhandenem Hotellerie-Angebot in der Umgebung zu erwarten sind. Auf dieser Grundlage sind Entwurfskonzepte hinsichtlich einer Revitalisierung zu einem "Abenteuer-Hotel" entstanden.

Das "Offiziers-Casino" besitzt eine Gesamtfl?che von etwa 20.000m?, die sich im Nord-, S¨¹d-, Ostund Westfl¨¹gel ¨¹ber das Keller-, Erd-, Ober- und Dachgeschoss erstrecken sowie in Form von angrenzenden Terrassen vorhanden sind. Das erarbeitete Entwurfskonzept sieht eine Aufteilung der Fl?chen in verschiedene Nutzungseinheiten vor. Die folgende Tabelle zeigt, wie diese Programmierung prozentual aufgeteilt ist. Die Karls-Erlebnis-D?rfer zeichnen sich, neben den Attraktionen, vor allem durch die Manufakturen und Verkaufsfl?chen aus, die rund um das Thema "Erdbeere" eigens hergestellte Produkte bieten. Die Eingliederung dieser Eckpfeiler in den Entwurf einer Hotelanlage ergeben ein stimmiges Gesamtkonzept hinsichtlich einer geplanten Feriendorfanlage. Anhand der geplanten Nutzung und der zuvor aufgenommenen Sch?den wurden anschlie?end erforderliche Sanierungsma?nahmen beschrieben, aus denen auch die Empfehlungen f¨¹r Abriss¨C und Neubauma?nahmen in Form von Rot-Gelb-Pl?nen einhergehen. Durch die Kostenermittlung nach DIN 276 wurde herausgefunden, dass die Kosten f¨¹r die Sanierung des "Offiziers-Casinos" ¨¹ber ein Drittel der angestrebten Entwicklungskosten einnehmen w¨¹rden. Durch ein nachtr?gliches Eintragen des Geb?udekomplexes in die Denkmalliste erg?be sich die M?glichkeit einer anteiligen Kosten¨¹bernahme. Vermutlich wird nur dann eine Sanierung und Revitalisierung dem Abbruch und Neubau seitens des Vorhabentr?gers vorgezogen.